日前，房地产网站Zoocasa发布了一份比较分析报告，比较了过去35年来30多岁的加拿大人购买首套住房时的借贷成本配资在线论坛，看看加拿大人买房是更难了还是更容易了。
之所以选择30多岁的年轻家庭，是因为这是加拿大人购买首套住房的中位年龄。衡量购房能力，除了看房价收入比这个国际通行指标，还要看有没能力攒够首付的钱。
报告以最常见的20年摊还期5年期固定利率房贷为计算基数，贷款金额是房价减去20%的首付，房价均为当年的平均房价，收入则是当年的平均税后家庭收入。
分析得到的结论颇扎人心：尽管加拿大目前的房贷与35年前相比情况有所好转，利率下降、收入增加，但借贷负担却越来越重，“如今的困难程度与过去有着根本的不同”。
先来看一组数据：
1990年，购买平均价格$207,756元的房屋，首付需$4.1万元；按照7.2%的家庭储蓄率，这笔钱大约需要10年就能攒够。
2025年，平均房价$672,784元，首付金额将翻三倍，超过$13.4万元，而以同样的速度攒钱则需要22年。
1990年，房贷总额$166,205元，房贷利率13.4%，每月还款额$1,952元，占一个家庭税后收入$57,133元的41%。
2025年，房贷总额$538,227元，房贷利率4.04%，每月还款额上升到$3,263元，占一个家庭税后收入$82,610元的47%。
显而易见，2025年夫妻所承担的房贷比1990年高出三倍，而且还要拿出更大比例的薪水来偿还贷款，负担能力在下降，尽管利率在下降。
Zoocasa认为，造成这种现象的原因是收入增长未能跟上房价上涨的步伐，转折点就发生在2010年代。
报告称，从历史上看，利率下降使得购房变得更加容易。比如，
到1995年，利率降至8.95%，只需月供$1,563元，仅占收入的34%，即可购买一套价值$220,463元的房屋。
到2005年，利率继续降至5.3%；尽管房价上涨，但月供比例仍保持在收入的37%左右，仍然可控。
然而情况在2010年代发生了本质变化，这个时代正是2008年全球金融危机之后造成的超低利率时代。当时利率降至历史低点，尤其是2015年仅为3.71%，但利率的降幅被飙升的房价完全抵消。
2015年购买平均房价$674,515元的房屋，需要$539,612元的房贷，每月还款额高达$3,180元，几乎占收入的48%。
报告称，降低借贷成本曾是实现可负担性的重要途径，如今却成了房价飙涨的驱动力。
回顾过去这几代人，可以说占尽时代红利的只有婴儿潮一代。这一代人在1980年代末、1990年代初买房时，虽然利率超高，但房价非常便宜，而且他们能够在利率下降后迅速积累资产净值。
在1990年代末和2010年代步入30岁的X世代，虽说不如婴儿潮一代那么幸运，但也受益于利率下降抵消了上涨的房价，不仅在35岁左右能买下第一套房，还能相对较快地积累房产净值。
之后的千禧世代和Z世代则是一代比一代难，不仅需要更长的时间才能攒够首付，而且房屋净值增长的速度也放缓。
报告指出，即将在2030年代和2040年代步入30岁的Z世代，面临着迄今为止最艰难的爬坡，不仅攒够首付的储蓄时间超过20年，而且偿还房贷债务的持续时间更长，以及资产净值增长放缓。
购房者代际之间的变化也反映在加拿大房屋拥有率的下降上。加拿大统计局的数据显示，2011年，全国的这一比例为69%，到2021年下降到66.5%，短短十年内下降了2.5%。BC省同期的下降幅度超过全国平均，从70%下降到66.8%。
报告最后总结道，加拿大人推迟购买首套住房所带来的影响远不止房地产市场，推迟拥有房产意味着财富积累推迟、退休推迟，以及财富传承给下一代的能力下降，并会影响更广泛的人生决策。
对刚需购房者来说，从历史来看，单纯考虑利率或房价都不是判断是否是入市时机的依据，在有负担能力时尽早上车才是正道。
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